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電梯維修工作答疑！(適合各個(gè)小區(qū))

1.電梯維保的目的和意義

電梯保養(yǎng)是指定期對(duì)運(yùn)行的電梯部件進(jìn)行檢查、加油、清除積塵雜物、調(diào)試安全裝置的工作。目的是通過巡檢，排除潛在故障，是為了減少電梯故障發(fā)生。并不是維保過電梯就不會(huì)出現(xiàn)故障。

2.電梯內(nèi)檢驗(yàn)合格標(biāo)志到期了，為什么不檢驗(yàn)?zāi)兀?nbsp;

其實(shí)我們作為一個(gè)合格的電梯生產(chǎn)廠商，維修保養(yǎng)的電梯必須是經(jīng)過特種設(shè)備檢測(cè)合格。檢測(cè)不合格，或不檢測(cè)的，電梯廠家拒絕維修保養(yǎng)。

那有的業(yè)主會(huì)說合格證都過期了，電梯公司怎么還在保養(yǎng)呢？其實(shí)我們的電梯檢驗(yàn)工作已經(jīng)完畢合格！只是您看到的合格證是需要管理單位交付檢驗(yàn)款項(xiàng)，取得新的合格證，才能粘貼在電梯內(nèi)。

3.業(yè)主覺得電梯怎么總壞呢？

一些新建小區(qū)，很多裝修工人用客梯運(yùn)輸裝修材料，很多用戶都將客用電梯當(dāng)成貨梯使用，裝修工人將裝修材料推車進(jìn)入電梯，殊不知，在推車進(jìn)電梯的過程中，滿載1000多斤的推車很容易與電梯門發(fā)生碰撞，從而損壞電梯，運(yùn)送過長過寬的裝修材料，強(qiáng)行塞入電梯等行為，不僅占用電梯時(shí)間較長，影響他人使用，也容易造成電梯運(yùn)行故障。

很多業(yè)主可能不知道，和貨梯比起來，客梯的載重量和內(nèi)部結(jié)構(gòu)差異較大，客梯如果當(dāng)作貨梯使用的話，很容易造成偏載（如：1200斤貨物堆放至電梯后側(cè)，很容易造成電梯箱傾斜。運(yùn)送乘客時(shí)1200斤重量是分散的，不會(huì)造成電梯傾斜）。

因客用電梯內(nèi)部結(jié)構(gòu)精密（內(nèi)部尺寸間隙為5-10毫米，最大運(yùn)行間隙也只有25毫米）。所以用客梯運(yùn)送較重貨物，非常容易造成電梯故障，使電梯運(yùn)行壽命縮短。

還有我們所用材料的包裝（如塑料袋，木條，捆扎帶等），掉入電梯門道和電梯內(nèi)部，電梯運(yùn)行后也會(huì)容易造成停梯故障。

雜物纏繞在電梯開關(guān)上

裝修雜物掉落在門滑道內(nèi)影響電梯開關(guān)門

電梯門光幕大白粉，光幕刮碎

手推車運(yùn)送材料將電梯門撞變形

掉落的雜物卡在門鎖內(nèi)

雜物掉落在電梯內(nèi)部

長時(shí)間運(yùn)貨造成滑道間隙變大，損傷很難再修復(fù)

較長物體運(yùn)送頂在電梯門框，容易導(dǎo)致門框移位

電梯內(nèi)掉落的垃圾，我們都在盡力清掃

清掃后還您一個(gè)整潔的環(huán)境

以上等等情況再加上廠家每月2次的停梯保養(yǎng)，您自然會(huì)覺得，電梯總是停用。
我們做出過電梯故障統(tǒng)計(jì)，一個(gè)裝修期的小區(qū)，在裝修完畢后電梯故障率會(huì)明顯下降。
電梯是一個(gè)公共設(shè)施，七分靠愛護(hù)，三分靠維修。愛惜公共設(shè)施的重要性不言而喻！

4.為什么有時(shí)業(yè)主報(bào)修后，電梯維修人員沒有很快到場(chǎng)呢？
可能您不了解，并不是每臺(tái)電梯都配備一名維修人員，在電梯故障集中發(fā)生時(shí)，我們會(huì)按照電梯故障應(yīng)急的情況和報(bào)修的先后順序，進(jìn)行維修。大面積的停電會(huì)導(dǎo)致您被困在電梯內(nèi)，請(qǐng)您不要著急，電梯空間不是密封的，我們也會(huì)對(duì)電梯內(nèi)被困人員進(jìn)行優(yōu)先解救。所以請(qǐng)您在電梯報(bào)修后耐心等待。

5.為什么維修人員說電梯停電了，業(yè)主家里還是有電呢？
我們電梯用的是單獨(dú)供給電梯使用的，三項(xiàng)電源380V，和您家里的居民用電是不同的。有的業(yè)主會(huì)發(fā)現(xiàn)，維修人員說電梯停電缺相，看著不像啊，電梯還有顯示呢，怎么能說停電缺相呢？我剛剛說過電梯用的是三項(xiàng)電（三項(xiàng)電的含義：三相電都是火線，兩根之間是380V，每根與零線間是220V）如果三項(xiàng)電的任意一根或兩根線沒電，我們叫做電源缺相。就會(huì)導(dǎo)致顯示正常，電梯停止運(yùn)行。

我們需要您的幫助和理解
1. 尊敬的業(yè)主，在您發(fā)現(xiàn)電梯屏幕出現(xiàn)檢修字樣時(shí)，請(qǐng)您耐心等待或通過其它電梯及消防通道回家，不要敲打電梯門，因?yàn)槲覀兊墓ぷ魅藛T在電梯內(nèi)專注作業(yè)時(shí)，您突然的敲打聲容易造成工作人員緊張滑落，容易造成維修作業(yè)的安全事故。

2.在您發(fā)現(xiàn)電梯出現(xiàn)故障時(shí)，請(qǐng)勿乘坐。當(dāng)您把電梯故障反饋給物業(yè)時(shí)，請(qǐng)您簡單描述一下電梯故障情況（如：電梯顯示在幾層，外呼按鈕是否能夠點(diǎn)亮，電梯門是否能夠正常開啟和閉合）。您的描述非常重要，能夠提供給我們一個(gè)維修方向，便于快速直接的排除故障，（請(qǐng)不要報(bào)修時(shí)只告知電梯壞了，我們到場(chǎng)時(shí)可能僅僅幾分鐘電梯就運(yùn)行了，運(yùn)行的電梯很難找到相關(guān)故障點(diǎn)）感謝您的配合理解。

無論多么惡劣的天氣，我們都在現(xiàn)場(chǎng)為您守護(hù)

專家解答關(guān)于電梯維修的七大問題

問題1.電梯壞了，誰來具體負(fù)責(zé)維修？

解答：電梯是大家共有的設(shè)備和工具，屬于業(yè)主所有。按照規(guī)定，所有電梯必須有電梯維修保養(yǎng)公司進(jìn)行日常保養(yǎng)，保證排除電梯故障，或者出現(xiàn)故障及時(shí)解決。而物業(yè)管理部門受業(yè)主委托管理物業(yè)環(huán)境，因此，物業(yè)對(duì)電梯日常維護(hù)和管理負(fù)有責(zé)任。但是，一旦電梯出現(xiàn)故障，需要更換零部件或者大型維修所涉及的費(fèi)用，則應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。實(shí)際上，出現(xiàn)需要大筆資金的時(shí)候，業(yè)主委員會(huì)可以按照關(guān)于住宅維修基金的專項(xiàng)管理辦法，動(dòng)用住宅維修基金來進(jìn)行電梯的大修或者改造。

問題2.電梯需要大修改造，維修費(fèi)用不足怎么辦？

解答：根據(jù)西安市人民政府下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)電梯安全管理工作的意見》規(guī)定，電梯保修期滿后的修理改造更新費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人依法承擔(dān)，有住宅專項(xiàng)維修資金的可從專項(xiàng)維修資金中列支。在申請(qǐng)使用大修基金時(shí)，可通過物業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)征得三分之二的業(yè)主同意，就可以到市房管局申請(qǐng)住宅維修基金進(jìn)行維修。另外，還可以走維修資金應(yīng)急使用“綠色通道”。

另外，對(duì)于未建立住宅專項(xiàng)維修資金或住宅專項(xiàng)維修資金不足的住宅小區(qū)，業(yè)主對(duì)費(fèi)用承擔(dān)有約定的，按照約定執(zhí)行;沒有約定或約定不明確的，由當(dāng)?shù)亟洲k(鎮(zhèn)政府)組織業(yè)主協(xié)商解決，由共有該電梯的業(yè)主按照各自產(chǎn)權(quán)份額承擔(dān)。

問題3.質(zhì)保期內(nèi)電梯壞了，誰付維修費(fèi)？

解答：因使用原因或自然災(zāi)害等不可抗拒的因素造成電梯損害，不屬于電梯本身質(zhì)量問題的，由電梯使用單位負(fù)責(zé)。電梯本身出現(xiàn)質(zhì)量問題或者是主要部件非不當(dāng)使用損壞的，由電梯的生產(chǎn)廠家負(fù)責(zé)。

問題4.什么情況下可以緊急動(dòng)用大修基金維修電梯？

解答：根據(jù)《意見》規(guī)定，使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行電梯修理改造更新，按《西安市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定的程序?qū)嵤?出現(xiàn)影響和危及電梯使用安全的緊急情形時(shí)，經(jīng)電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)確認(rèn)后，按住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用規(guī)定，公示3個(gè)工作日后，直接動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金或保修金利息，進(jìn)行電梯修理改造更新。

另外，6月15日起，西安市住房保障和房屋管理局對(duì)維修資金應(yīng)急使用程序作了進(jìn)一步優(yōu)化：一是取消了工程預(yù)算審價(jià)環(huán)節(jié)，縮短資金撥付時(shí)間。要求第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)不再對(duì)應(yīng)急維修項(xiàng)目工程預(yù)算進(jìn)行審核，僅對(duì)工程結(jié)算進(jìn)行審核。二是縮小首次撥款比例，確保資金使用安全。首次撥款按照施工單位編制工程預(yù)算金額的30%比例撥付，工程竣工后，將以第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)審定的工程結(jié)算金額撥付剩余款項(xiàng)。三是對(duì)有經(jīng)濟(jì)能力且愿意墊資維修的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在其履行相關(guān)手續(xù)后可先行墊資維修，工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定辦理申請(qǐng)維修資金手續(xù)，房管局將按照審價(jià)機(jī)構(gòu)審定的工程結(jié)算金額一次性撥付維修資金。

問題5.個(gè)人造成電梯問題，維修費(fèi)用誰出？

解答：家住北郊的周先生最近忙著裝修新房，在裝運(yùn)瓷磚時(shí)為了方便搬運(yùn)，就用碎片瓷磚放在電梯的轎門處，防止電梯門關(guān)上，可是想不到電梯門正好帶著碎片瓷磚向上走。瓷磚碎片導(dǎo)致電梯部件損壞。周先生認(rèn)為自己是業(yè)主，已經(jīng)給物業(yè)交過錢了，這筆維修費(fèi)應(yīng)該由物業(yè)來承擔(dān)，而物業(yè)卻表示這是業(yè)主個(gè)人行為造成的，物業(yè)不承擔(dān)這部分維修費(fèi)。

業(yè)主將電梯的管理權(quán)委托給物業(yè)，并交納了相應(yīng)的費(fèi)用，物業(yè)公司承擔(dān)的是電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)，以及電梯正常損壞的維修費(fèi)用。在這個(gè)案例中，電梯轎門的損壞完全是因?yàn)閭€(gè)人的不當(dāng)使用造成的，屬于人為損壞，電梯的維修費(fèi)用應(yīng)該由業(yè)主個(gè)人來負(fù)責(zé)。

問題6.“三無電梯”維修誰來管？

解答：從西安市的情況來看，我們有一些小區(qū)因?yàn)闆]有物業(yè)，因此電梯的產(chǎn)權(quán)單位不明確。針對(duì)這種情況，應(yīng)由設(shè)備所在地的街道辦事處或者鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)解解決，建議小區(qū)盡快成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理。

另外，根據(jù)《意見》規(guī)定，全市2005年12月31日前交付使用的172部無住宅專項(xiàng)維修資金、無物業(yè)單位(主管單位)管理、無維保單位維保的“三無”老舊住宅電梯，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意，并經(jīng)質(zhì)監(jiān)(市場(chǎng)監(jiān)管)部門認(rèn)定有重大安全隱患需要進(jìn)行改造或更新的，由電梯產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)20%資金，市、區(qū)縣(開發(fā)區(qū))分別給予40%的一次性財(cái)政補(bǔ)貼，由各區(qū)縣政府(開發(fā)區(qū)管委會(huì))組織實(shí)施，于2016年底前完成改造更新，消除安全隱患。

問題7：物業(yè)是否該定期公布電梯管理費(fèi)使用情況？

解答：目前很多小區(qū)在電梯管理費(fèi)的使用上都做不到定期向業(yè)主公示，因此會(huì)和業(yè)主產(chǎn)生爭議。此次發(fā)布的《意見》規(guī)定，電梯日常運(yùn)行費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)嶋H管理人依法依約籌措。電梯正常運(yùn)行、安全管理、維保、檢驗(yàn)檢測(cè)、安全評(píng)估等日常費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)或?qū)嶋H管理人籌集的管理費(fèi)中列支，并單獨(dú)立賬，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布1次電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用支出情況。未委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或未明確實(shí)際管理人管理的電梯，日常費(fèi)用由共有該電梯的業(yè)主按照各自產(chǎn)權(quán)份額承擔(dān)。 李處長強(qiáng)調(diào)，對(duì)于這一點(diǎn)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有義務(wù)督促物業(yè)進(jìn)行公布，從而更好地使用電梯管理費(fèi)。